Wirtschaft

Wohnrecht oder Nutzniessung

Lohnt es sich, das eigene Haus bereits zu Lebzeiten den Kindern zu überschreiben? Und wenn ja, soll man dies mit einem Wohnrecht oder mit der Nutzniessung verbinden?

Nachlassplanung für die eigene Liegenschaft muss früh beginnen. Viele Modelle sind denkbar.

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Die Angst, im Alter ein Pflegefall zu werden und damit hohe Pflegekosten zu verursachen, ist nicht ganz unbegründet. So besteht die Gefahr, dass Kinder im Rahmen der Verwandtenunterstützungspflicht die nicht gedeckten Pflegekosten berappen müssen, wenn das elterliche Vermögen aufgebraucht ist und das Renteneinkommen samt Zusatzleistungen und Krankenkassenbeiträgen nicht ausreicht.

Gerade diese Pflichtunterstützung durch die eigenen Kinder aber möchten Eltern vermeiden, und viele von ihnen wollen auf keinen Fall, dass sie das eigene Haus zur Begleichung der Pflegekosten im Alter verkaufen müssen. Deshalb prüfen Hausbesitzer, ob es nicht sinnvoller ist, das Haus bereits zu Lebzeiten den Kindern zu verkaufen oder zu vermachen, kombiniert mit der Nutzniessung oder allenfalls einem Wohnrecht.

So auch das Ehepaar Hauser. Es überlegt sich, das selbst bewohnte Einfamilienhaus dem ältesten Sohn zu verkaufen und dabei das lebenslängliche Nutzniessungsrecht zu behalten. Der Sohn soll die bestehende Hypothek von 150 000 Franken übernehmen. Der Rest der Kaufsumme begleicht er damit, dass er seinen Eltern das Nutzniessungsrecht einräumt.

Dieses hat einen Wert, der sich berechnen lässt. Dabei gilt: Je jünger die Eltern sind, desto höher der Wert der Nutzniessung. Dieser Wert ist nämlich von der Lebenserwartung des Nutzniessers abhängig. Je jünger der Nutzniessungsberechtigte ist, desto höher seine Lebenserwartung und desto höher der kapitalisierte Wert der Nutzniessung. Übernehmen die Kinder das Haus der Eltern, fallen – je nach Veräusserungsart – auch Grundstücksgewinnsteuern an. Überschreiben die Eltern einem Kind das Haus im Sinne eines Erbvorbezugs, so fallen keine Schenkungs- oder Erbschaftssteuern an, weil die meisten Kantone bei direkten Nachkommen keine solche erheben, und beim Erbgang wird die Grundstücksgewinnsteuer in der Regel aufgeschoben.

Bei der Eigentumsübertragung, verbunden mit einer Nutzniessung, ändert sich im Grunde nicht viel. Das Ehepaar Hauser bleibt weiterhin im Haus, gestützt auf das Nutzniessungsrecht. Doch sollten einst beide oder einer der Ehegatten ins Heim müssen und reicht das Einkommen und das Vermögen nicht mehr, um die Heimkosten zu bezahlen, so hat die Behörde kein Zugriffsrecht auf die Liegenschaft. Deshalb, weil sie nicht mehr Eigentümer derselben sind. Allerdings besteht trotzdem die Gefahr, dass die Kinder in diesem Fall zur Verwandtenunterstützungspflicht herausgezogen werden könnten.

Wenn das Haus zum Beispiel nicht ganz bezahlt wurde oder eine gemischte Schenkung vorliegt, so kann dieser Teil, der elterliches Vermögen darstellt, für die Finanzierung des Heimaufenthaltes herangezogen werden. Verschenken Eltern zu Lebzeiten Vermögen, so besteht Gefahr, dass dies bei der Berechnung allfälliger Zusatzleistungen herangezogen wird. Was die Zukunft genau bringen mag, können wir nicht voraussehen. Somit gilt es abzuwägen, ob für den konkreten Fall besser die Nutzniessung oder das Wohnrecht gewählt wird oder ob gar der Hausverkauf ohne die verbriefte Wohnmöglichkeit die beste Lösung wäre. Auch an die steuerlichen Konsequenzen und allfälligen Gebühren sollte man denken.

Nutzniesser trägt fast alle Kosten

Die Nutzniessung vermittelt dem Berechtigten nicht das Eigentum, dafür aber das Nutzungsrecht. In unserem Beispiel müssten die Eltern den errechneten Wert der Nutzniessung versteuern und weiterhin wie bis anhin für den Unterhalt aufkommen und die Hypothekarzinsen bezahlen. Nur ausserordentliche Auslagen wie grössere Reparaturen müsste der Sohn als Eigentümer übernehmen.

Der Nutzniesser darf die Liegenschaft selber bewohnen, er kann sie aber auch vermieten und den Ertrag für sich behalten. Bauliche Veränderungen allerdings darf er keine vornehmen. Dazu braucht er die Zustimmung des Eigentümers. Die Nutzniessung endet erst mit dem Tod des Berechtigten, allerdings kann vertraglich eine andere Dauer festgelegt werden. Die Nutzniessung wird im Grundbuch festgehalten und bedarf daher einer notariellen Beurkundung.

Das Wohnrecht ist nicht übertragbar

Wer eine Liegenschaft besitzt, kann jemandem auch das dingliche Wohnrecht darin übertragen. Dabei gelten die gleichen Formvorschriften wie bei der Nutzniessung. Vom Gesetz her bedeutet ein Wohnrecht die Befugnis, in einem Gebäude – oder einem Teil davon – entgeltlich oder unentgeltlich wohnen zu dürfen. Dieses Recht kann damit kombiniert werden, dass zusätzlich noch andere Einrichtungen (Beispiel Keller oder Waschküche, Schwimmbad) mitbenützt werden dürfen.

Anders als der Nutzniesser muss der Berechtigte das Wohnrecht selber ausüben, er muss also selber die Wohnung beziehen. Das Recht umfasst auch seine Familie, also Ehegatten und Nachkommen oder Lebenspartner. Wichtig ist, dass der Eigentümer und der Wohnrechtberechtigte schriftlich regeln, wer welche Kosten übernimmt, insbesondere Hypothekarzins, Gebühren und Versicherung. Denn diese Regelung ist für das Steueramt relevant. Oftmals möchten die Eltern, dass aus finanzieller Sicht alles so bleibt, wie es ist, auch wenn sie das Haus dem Sohn oder den Kindern gemeinsam überschreiben. Das Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigen oder dann, wenn der Eigentümer den Nachweis erbringen kann, dass es nicht mehr genutzt werden kann, weil der Wohnrechtberechtigte zum Beispiel auf dauernde Pflege angewiesen ist und deshalb im Heim lebt. Das Wohnrecht ist nicht vererbbar.

Auch wenn das Gesetz das Wohnrecht und die Nutzniessung separat regelt, sind die Bestimmungen in der Praxis oft sehr fliessend. Eine vorgängige Beratung ist deshalb sinnvoll und empfehlenswert. Denn neben Steuerfolgen müssen auch die «familiären Gegebenheiten» mitberücksichtigt werden. Wer möchte, dass der andere Ehepartner nach seinem Ableben im gemeinsamen Haus bleiben kann, sollte auch diese Möglichkeit überprüfen. So schliessen einige Ehepaare mit den mündigen Kindern einen Erbverzichtsvertrag ab. In diesem Fall verzichten die Kinder beim Tod des ersten Elternteils vorerst auf ihren Erbanspruch, damit muss der überlebende Ehegatte die Kinder nicht auszahlen.