Wirtschaft

Liegenschaftssteuern richtig planen und optimieren

Immobilien werden mehrfach besteuert, etwa beim Verkauf oder auch durch die blosse Nutzung. Daher lohnt sich eine gute Steuerplanung.

Von Jürg Zulliger

Zürich. – Der Eigentumswechsel von Liegenschaften ist in den letzten Jahren steuerlich entlastet worden; die Handänderungssteuer wurde im Kanton Zürich Anfang 2005 abgeschafft. Was die Grundstückgewinnsteuer betrifft, können Wohneigentümer in vielen Fällen von einem Aufschub der Steuer profitieren: Wer sein selbstbewohntes Eigenheim verkauft und innerhalb von zwei bis drei Jahren ein Ersatzobjekt beschafft, muss nämlich keine Grundstückgewinnsteuer mehr zahlen. Es sei denn, ein Teil des erzielten Gewinns wird nicht reinvestiert, weil ein billigeres Objekt gekauft wurde. Zudem wird der Staat den Grundstückgewinn steuerlich später doch belasten, sofern irgendwann auch das Ersatzobjekt veräussert wird.

Reduktion des Eigenmietwerts selten

Grundsätzlich haben natürlich auch der Besitz und die Nutzung von Wohnungen und Häusern steuerliche Folgen. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist bekanntlich der Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern; dasselbe gilt für Ferienwohnungen. Im Kanton Zürich müssen sich die Eigenmietwerte innerhalb einer Bandbreite von 60 bis 70 Prozent der Marktwerte bewegen. Eine Reduktion lässt sich nur selten erwirken, etwa mit dem Argument einer Unternutzung – zum Beispiel wenn ein Ehepaar nach dem Auszug der Kinder allein ein grosses Anwesen bewohnt. Die Steuerbehörden sind im Allgemeinen aber sehr restriktiv.

Vom Eigenmietwert abgesehen, sind Liegenschaften als Vermögen zu versteuern. Dafür können Hauseigentümer aber auch vielfältige Abzüge geltend machen: Dazu zählen vor allem Schuldzinsen für Hypotheken. Ob sich der Besitz von Wohneigentum in der Steuerrechnung positiv oder negativ niederschlägt, hängt vor allem davon ab, ob die Abzüge für Zinsen und Unterhalt die Besteuerung des Eigenmietwerts übersteigen. Dennoch sollte man sich nicht dazu verleiten lassen, sich allein der Steuerersparnis wegen masslos zu verschulden. Denn wenn man nicht gerade zu den bestbezahlten Managern zählt, ist die Steuerersparnis oft tiefer, als man denkt. Zudem nimmt mit der Höhe der Verschuldung auch die Abhängigkeit vom Darlehensgeber zu. Wichtiger ist es, auch tatsächlich alle Unterhalts- und Nebenkosten geltend zu machen. Abziehbar sind vor allem Kosten wie Prämien für Gebäudeversicherung oder Serviceabonnemente oder bei vermieteten Objekten der Verwaltungsaufwand durch Dritte. Martin Byland, Rechtsanwalt bei TBO Treuhand, sagt: «Auch bauliche Kosten wie Maler-, Spengler-, Tapezierer-, Gipser oder Schreinerarbeiten, aber auch die verschiedensten Reparaturen oder Ersatzinvestitionen wie etwa der Ersatz des Kochherds sind abziehbar.» Weiter gilt der übliche, regelmässige Gartenunterhalt wie Baum- oder Heckenschnitt als abzugsfähig, soweit es sich nicht um eine Neuanlage oder Umgestaltung des Gartens handelt oder den üblichen Gartenunterhalt übersteigt. Stockwerkeigentümern steht es zudem zu, die Verwaltungskosten und die Einlagen in den Erneuerungsfonds abzuziehen. Vorausgesetzt ist aber, dass diese Einlagen nur für Unterhalt und nicht für wertvermehrende Investitionen Verwendung finden.

Privatauslagen und Mehrwert

Nicht abziehbar sind alle Kosten, die Teil der privaten Lebensführung sind: also etwa Versicherungsprämien für Mobiliar und Hausrat, der Verbrauch von Wasser und Abwasser oder die Ausgaben für Strom, Gas oder Heizöl. Ebenso wenig sind wertvermehrende Investitionen zum Abzug zugelassen. Martin Byland sagt: «Die Grenze zu wertvermehrenden Investitionen verläuft dort, wo ein dauernder Mehrwert geschaffen wird und wo die Liegenschaft eine bessere Ausstattung erfährt.» Also zum Beispiel ein edles Parkett statt Linoleum, ein doppelt so grosser Kühlschrank, der Ausbau des Dachgeschosses oder ein Wintergarten.

Hausbesitzer haben grundsätzlich die Wahl, entweder eine jährliche Pauschale von 20 Prozent des Eigenmietwertes geltend zu machen oder aber die effektiven Aufwendungen abzuziehen. In Jahren mit aussergewöhnlich hohen effektiven Ausgaben ist durchaus ein beträchtlicher Steuerspareffekt möglich, wie neben stehende Tabelle verdeutlicht: Ein Hauseigentümer, der in einem Jahr nebst Unterhalt und Nebenkosten auch noch Malerarbeiten oder eine Küchensanierung geltend machen kann, spart in diesem Fall rund 9600 Franken Steuern, wenn er die effektiven Aufwendungen an Stelle der Pauschale in Abzug bringt.

Weil aber die Grenzziehung zwischen Unterhalt und Wertvermehrung nicht immer so einfach ist, muss der Steuerpflichtige sein Projekt sorgfältig dokumentieren (Rechnungen, Pläne, Fotos vorher und nachher etc.). Im Sinne der Steuerplanung ist es zu empfehlen, in Jahren mit wenig Ausgaben die Pauschale abzuziehen und im Fall von grösseren Ausgaben die effektiven Ausgaben geltend zu machen.

Steuerschlupfloch mit PK-Geld?

Nicht mehr so einfach ist es, dem Fiskus mit Einzahlungen in die Pensionskasse ein Schnippchen zu schlagen. Früher galt es als Steuerschlupfloch, Geld in die Pensionskasse einzuzahlen, von der Steuer abzusetzen und das Geld später wieder für den Kauf oder den Umbau von Wohneigentum einzusetzen. Heute ist dieser Spielraum insofern eingeschränkt, als spätere Einkäufe in die Pensionskasse erst wieder möglich sind, wenn der Vorsorgeeinrichtung frühere Bezüge wieder zurückbezahlt werden. Im Übrigen sind beim Bezug von Pensionskassengeld ohnehin verschiedene Einschränkungen zu beachten, etwa ein Mindestbetrag von 20'000 Franken.