Wirtschaft

Mit wenig Eigenkapital fast am See wohnen

In Männedorf und Stäfa gibt es Einfamilienhäuser, die in Fussdistanz zum See liegen – und erst noch bezahlbar sind. Zwei Beispiele.

Wer ein Einfamilienhaus an der Goldküste kaufen will und nicht über 180 000 Franken Eigenkapital oder ein Jahreseinkommen von 130 000 Franken verfügt, darf sich dennoch Hoffnung machen. In Stäfa und Männedorf sind einzelne Häuser für 700 000 bis 900 000 Franken zu finden: In Stäfa waren Ende Juni drei, in Männedorf zwei Objekte in diesem Preisspektrum publiziert.

Der Durchschnittspreis ist höher. Im TA-Regionenrating vom 10. Juni errechnete die Zürcher Kantonalbank (ZKB) für ein 5-Zimmer-Reihenhaus an guter Lage mit 450 Quadratmeter Land und 160 Quadratmeter Wohnfläche einen Durchschnittspreis von 1,03 bis 1,05 Millionen Franken in diesen Regionen. So ist es für einmal von Interesse, die folgenden beiden Angebote im Vergleich zu diesen Durchschnittswerten zu betrachten.

Strassenlärm in Kauf zu nehmen

Das erste Objekt liegt in Stäfa, ist ein Reihen-Eckhaus und wird für 770 000 Franken zum Kauf angeboten. Der Abschlag vom Stäfner Durchschnittspreis beträgt fast 25 Prozent. Welche Faktoren führen dazu? Das Haus liegt an der stark befahrenen Seestrasse. «Ohne die hätte ich das Objekt schon verkauft», sagt Immobilienmakler Thomas Hasler, der das Haus seit sechs Wochen im Angebot hat. Der Strassenlärm muss also in Kauf genommen werden. Doch hat die Lage auch einen entscheidenden Vorteil: Man wohnt nur einen Steinwurf vom See entfernt. Zur nächsten öffentlichen – aber intimen – Badestelle sind es zu Fuss gerade mal 50 Meter. Von allen Etagen aus sieht man zwischen den gegenüberliegenden Häusern auf den See und das jenseitige Ufer. Auf die Glarner Alpen herrscht freier Blick.

Ein weiterer Unterschied zum Stäfner Durchschnittshaus für 1,04 Millionen Franken ist die Nettowohnfläche. Sie beträgt 137 statt 160 Quadratmeter. Das Grundstück misst nur 85 Quadratmeter statt der 450 Quadratmeter des Durchschnittshauses. Zusammengefasst sind also der Autolärm, die geringe Nettowohnfläche und die extrem kleine Grundstücksgrösse für den Abschlag im Vergleich zum Durchschnittspreis verantwortlich. Aber das Haus hat natürlich auch eine Identität und eine Geschichte, die ein Stück weit einbezogen werden. Es ist ein ehemaliger Flarz aus dem Jahr 1780, der vor 15 Jahren einer grossen Renovation unterzogen wurde. Vieles vom alten Haus wurde erhalten, sodass neue und alte Materialien ein schönes Wechselspiel bilden. Grossen optischen Wert haben ein Kachelofen, die Riegelwände, ein schönes Parkett und eine graziöse Holzdecke im Wohnzimmer.

Schönes Stück Land

Das zweite Objekt liegt in Männedorf, ist die Hälfte eines Doppeleinfamilienhauses und wird für 1,26 Millionen Franken angeboten. Der Aufschlag im Vergleich zum Durchschnittspreis in Männedorf beträgt rund 25 Prozent. Was bietet das Haus mehr? Zunächst sind die Grundstücksfläche und das Gebäudevolumen zu betrachten: 514 Quadratmeter Land sind 14 Prozent mehr im Vergleich. Und mit 974 statt 720 Kubikmetern des Vergleichshauses hat es sogar 25 Prozent mehr Volumen. Beide Faktoren erklären den Aufpreis weit gehend, ist doch das grössere Stück Land rund 60 000 und das grössere Haus weitere rund 190 000 Franken wert.

Doch auch die Tatsache, dass es statt eines Reihenhauses eine Haushälfte ist, macht das Objekt attraktiver. Geschätzt werden zudem eine abschliessbare Garagenbox in der Tiefgarage für 2 Autos mit einem direkten Zugang zum Keller, und 2 Abstellplätze vor dem Haus, sodass insgesamt 4 Autos Platz haben.

Als preismindernd gelten könnten der fehlende Blick auf den See – wenn er auch nur 100 Meter weit entfernt liegt – und eine gewisse modische Entwertung der Sanitärapparate und Teppiche. Sie sind technisch völlig in Ordnung, doch das Pink oder Braun von Lavabos, Toiletten und Badewannen von Anfang der 90er-Jahre entspricht nicht mehr dem Geschmack der heutigen Kundschaft. Auch die Teppiche müssen «hygienischen» Oberflächen wie Steingut oder Parkett weichen. Ein Umbaubudget von 20 000 bis 30 000 Franken wäre wohl vorzusehen.

Ein Vergleich der Objekte ohne Rücksicht auf die Finanzierbarkeit zeigt, dass beide sehr nahe am See liegen, es von beiden zu Fuss unangenehm weit zum Bahnhof ist und beide architektonisch traditionell daherkommen. Das Männedorfer Haus liegt privater und an ruhigerer Lage, hat ein gutes Stück Land und eine grössere Wohnfläche für eine grössere Familie. Diese Faktoren erklären im Wesentlichen den Preisunterschied, wenn auch beide Objekte im Vergleich zum Durchschnittshaus günstig abschneiden.

5½-Zimmer-Eckhaus-Flarz in Stäfa

Lage: Am Südrand von Stäfa, Dorfteil Kehlhof an der Seestrasse, Südwestausrichtung der Zimmer. Partielle Seesicht.
Infrastruktur: Grundschulen in Stäfa, Kantonsschulen in Zürich, Lebensmittelläden vor Ort. Zur S-Bahn-Station 17 Fussminuten, mit dem Auto 32 Minuten nach Zürich, mit dem Zug 25 Minuten.
Ausbau: Ergänzende moderne und herkömmliche Bauweise. Riegelbau Jahrgang 1780. Kleine Inselküche, gepflegte Details, Kachelofen.
Verkaufspreis: 770 000 Fr. (137 m² mit 1 Garagen- und 1 Abstellplatz).
Bewertung (Eingabedaten durch TA erhoben): Wüest & Partner: 683 000 Fr.; ZKB: 700 000 Fr.; IAZI: 764 000 Fr.
Steuerfuss: 94 Prozent (ohne Kirche).
Verkauf: Thomas Hasler, Hasler & Partner Immobilien, Stäfa, Telefon 044 790 25 00.

6½-Zimmer-Doppelhaus in Männedorf

Lage: Am Südrand von Männedorf an der alten Landstrasse, Südwestausrichtung der Zimmer.
Infrastruktur: Grundstufen in Männedorf, Gymnasium in Zürich oder Rapperswil. Lebensmittelläden vor Ort. Zur S-Bahn-Station 12 Fussminuten, mit dem Auto 29 Minuten nach Zürich, mit dem Zug 22/30 Minuten.
Ausbau: Weisse Wände und Decken, Bündner Stilelemente, Teppichböden. Badausstattung Jahrgang 1990.
Verkaufspreis: 1,26 Mio. Fr. (164 m² plus je 2 Garagen- und Abstellplätze).
Bewertung (Eingabedaten durch TA erhoben): Wüest & Partner: 1,050 Mio. Fr.; ZKB: 1,2 Mio. Fr.; IAZI 1,268 Mio. Fr.
Steuerfuss: 99 Prozent (ohne Kirche).
Verkauf: Klaus Knaack, Plan AG, Freienbach, Telefon 01 687 67 00, plan.ag@bluewin.ch .