Wirtschaft

Goldener Fallschirm für Hypothekarkunden

Feste Hypotheken mit langer Laufzeit bergen nicht nur Vorteile, sondern auch Risiken. Splitting und Optionen sorgen für mehr Sicherheit.

Feste Hypotheken mit langen Laufzeiten haben sich zum Renner entwickelt. Die Vorteile liegen auf der Hand: Die monatliche Belastung ist dank tiefer Zinsen tragbar und das Budget auf Jahre fest. Doch die langen Laufzeiten bergen auch Risiken.

Risiko 1: Zinssprung. Ändert das Zinsniveau während der Laufzeit massiv, kann das Budget bei der Hypothekarerneuerung aus dem Lot geraten. Bei einer Hypothek von 500 000 Franken und einer Zinsdifferenz von 1,5 Prozent beispielsweise steigt die Belastung um 625 Franken pro Monat.

Risiko 2: Vorzeitiger Ausstieg. Arbeitslosigkeit, Invalidität oder eine Scheidung können den Verkauf des Eigenheims nötig machen. Dann müssen feste Hypotheken vorzeitig gekündigt werden. Dafür verlangen die Banken eine Vorfälligkeitsprämie, die schnell ins Geld gehen kann. Wie hoch sie ausfällt, hängt von der Zinssituation und von der Kulanz der Bank beim Verzicht auf ihre Marge ab.

Den grössten Posten machen die Zinsen aus. Wird die Hypothek vorzeitig gekündigt, errechnet die Bank, wie viel Zins ihr für die verbleibende Zeit zugestanden hätte, und mindert diese Summe um den Zins, den sie durch Anlegen der Hypothekarsumme hätte erzielen können. Liegt der Wiederanlagezins tiefer als der für die Festhypothek, muss der Hypothekarschuldner die Differenz bezahlen. Liegt er höher, hat man als Kunde theoretisch Geld zugute. Diese positive Differenz wird normalerweise von allen grösseren Banken an die Kunden weitergegeben. Anders sieht es bei der Marge aus. Hier überlassen die Banken den Entscheid über einen möglichen Verzicht meist den Kundenberatern.

Splitting verteilt das Risiko

Besser, als auf eine positive Zinsentwicklung und die Kulanz der Bank zu hoffen, ist es, das Ausstiegsrisiko von Beginn an einzubeziehen. Doch das tut erst eine Minderheit. «Viele Leute werden von den Banken nicht über die Risiken von langfristigen Festhypotheken aufgeklärt», sagt Lorenz Heim, Geschäftsleiter des Hypothekenzentrums.

Er empfiehlt, die Schuld in zwei bis drei Hypotheken zu splitten. «So hat man die Möglichkeit, seine Strategie laufend anzupassen», sagt Heim. Ein Ausstieg kann dann bei der Erneuerung der Hypotheken durch Anpassung der Laufzeiten vorbereitet werden. Eine zweite Möglichkeit, das Risiko lang laufender Festhypotheken zu umgehen, sind Zinsoptionen, wie sie seit kurzem vom Hauseigentümerverband angeboten werden. Sie funktionieren wie eine Versicherung und garantieren, dass der Zinssatz einer Hypothek nicht über einen festgelegten Wert steigt. Als Hypothekarkunde kauft man einfach eine Zinsoption, die während eines festgelegten Zeitraums den Hypothekarzins auf einem wählbaren Niveau begrenzt. Parallel dazu schliesst man eine feste Hypothek mit kurzer Laufzeit ab. Steigt der Zinssatz bei ihrer Erneuerung über das festgelegte Niveau, bezahlt die Versicherung die Differenz. Die Prämie dafür ist hoch: Wer eine Hypothek über 500 000 Franken während zehn Jahren bei 4,5 Prozent absichern will, zahlt 18 100 Franken – im Voraus. Ob sich der Abschluss einer solchen Option lohnt, muss man selber abwägen.