Wirtschaft

Stockwerkeigentum: Streit ums liebe Geld

Eigentumswohnungen erfreuen sich grosser Popularität. Der Interessenausgleich zwischen Gemeinschaft und individueller Freiheit hat aber seine Tücken.

Wer für die Gartenbepflanzung zahlen muss, ist oft unklar.

Endlich sind die Bananenkisten nach dem Umzug weggeräumt, die nigelnagelneue Eigentumswohnung ist fertig möbliert, und man könnte das Wohnen in vollen Zügen geniessen - wäre da nicht der Streit ums Geld in der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Angefangen hat alles mit einem verdeckten Mangel an der Fassade des Wohnhauses. Kleine Ursache, grosse Wirkung: Irgendwo bahnte sich von aussen Wasser seinen Weg ins Innere und drang in zwei Wohnungen ein. Ob ein Handwerker gepfuscht hat oder ob falsches Material geliefert wurde, konnte im Nachhinein nicht mehr eruiert werden. Die von Wasser im Inneren betroffenen Nachbarn Grunder und Müller (Namen geändert) wollen aber unter keinen Umständen die Reparaturkosten tragen oder zumindest nicht sie allein. Und Wohneigentümer Furrer giesst noch Öl ins Feuer, reklamiert er doch wegen eines Wasserschadens an seiner Badzimmerdecke und schiebt die Schuld Nachbar Müller im Geschoss über ihm in die Schuhe.

Schwarzpeterspiel um Kosten

Solche Diskussionen ums liebe Geld sind in Stockwerkeigentümergemeinschaften keineswegs selten. In der Praxis ist es nämlich alles andere als einfach, eine klare Grenze zwischen gemeinschaftlichen Gebäudeteilen und der individuellen Wohnung des einzelnen Stockwerkeigentümers zu ziehen. Bei Baumängeln ist zunächst aber Folgendes zu beachten: Je nach Kaufvertrag sind die einzelnen Handwerker oder der Verkäufer haftbar zu machen. Nach Gesetz gilt für Mängel im Allgemeinen eine Verjährungsfrist von fünf Jahren; wer etwas zu beanstanden hat, muss den Mangel aber unverzüglich rügen. Sofern aus irgendeinem Grund kein Handwerker den Mangel behebt, müssen einzelne Stockwerkeigentümer und die Gemeinschaft die Sache unter sich ausmachen: Reparatur und Unterhalt gemeinschaftlicher Gebäudeteile sind grundsätzlich Sache der Gemeinschaft. Dazu zählen Bauteile, die für das Gebäude und dessen Festigkeit wesentlich sind, also etwa Fassade und Dach. Sofern nun im konkreten Fall die Gebäudehülle oder die Dachkonstruktion Ursache von Problemen sind, so fällt dies in die Zuständigkeit der Gemeinschaft, und sie muss auch gemeinsam die Reparaturkosten tragen.

Gretchenfrage: Wer ist haftbar?

Anders dürfte der Fall bei Wohneigentümer Furrer und dessen grau verfärbter Badzimmerdecke liegen: Er muss einen Schuldigen finden, den er haftbar machen kann. Falls es sich tatsächlich so verhält, dass der Nachbar im Geschoss über ihm die Schuld trägt - etwa weil dessen Bad unter Wasser stand -, kann Furrer ihn zur Verantwortung ziehen. Wenn aber niemand anders haftbar zu machen ist, muss der betroffene Stockwerkeigentümer selbst ins Portemonnaie greifen.

Andere typische Fragen sind die nach dem Kostenverteiler von Lift oder Waschmaschine im Keller. Manche Stockwerkeigentümer strapazieren die Individualität etwas stark, indem sie sich möglichst gar nicht an den Kosten der gemeinsamen Infrastruktur beteiligen. Gängige Argumente sind etwa, dass sie lieber die Treppen hochsteigen oder sich den Lift schenken wollen, weil sie auch ohne bequem ins Parterre kommen. Doch beim Stockwerkeigentum gilt ein anderer Grundsatz, wie Dominik Romang, Präsident des Stockwerkeigentümerverbandes, ausführt: «Schon allein die Tatsache, dass ein Bewohner aus einer Einrichtung wie Lift oder gemeinsamer Waschmaschine einen Nutzen ziehen kann, verpflichtet ihn zu einem Kostenbeitrag.»

Notwendig, nützlich oder luxuriös?

Die Fragen drehen sich auch häufig um die Verschönerung und Verbesserung des Aussenraums mit einer Pergola, mit einem Grillplatz, mit Tisch, Bänken oder einem Sandkasten für Kinder. Nach Gesetz kommt es auf folgende Unterscheidung an: Handelt es sich um eine notwendige, eine nützliche oder eine luxuriöse Massnahme? Als notwendig sind nach allgemeinem Verständnis der periodische Gebäudeunterhalt, etwa die Erneuerung einer 20-jährigen Fassade, zu taxieren. Auch die Sanierung eines lecken Dachs oder einer Stützmauer, welche einzustürzen droht, gehört zu dieser Kategorie; die Mehrheit der Stockwerkeigentümer kann solche Massnahmen beschliessen, und alle müssen sich an den Kosten beteiligen.

Zweitens sind so genannt nützliche Sanierungen zu unterscheiden, die den Wert oder die Gebrauchsfähigkeit des Hauses erhöhen, etwa der Einbau einer besseren Wärmedämmung an der Fassade oder die Installation einer modernen Heizung. Im Allgemeinen können auch Verbesserungen wie Pergola oder Grillplatz zu den nützlichen Massnahmen gezählt werden. Zur Umsetzung bedarf es des qualifizierten Mehrs, das heisst der Mehrheit nach Stimmen und Wertquoten, und alle müssen ihren finanziellen Beitrag dafür beisteuern. «Die Verteilung der Kosten richtet sich nach der Wertquote der einzelnen Wohnungen», erläutert Rechtsanwalt Dominik Romang.

Drittens sind Bauarbeiten zu unterscheiden, welche der Bequemlichkeit und Verschönerung dienen (ZGB Art. 647e). Beispiel dafür sind luxuriöse Bauten, etwa ein Swimmingpool im Garten. Solcher Luxus bedarf der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer. Die Mehrheit kann einen solchen Beschluss aber auch gegen den Willen eines Einzelnen durchsetzen. Nämlich dann, wenn dadurch sein Nutzungsrecht an der Wohnung nicht dauernd beeinträchtigt wird, wenn er für eine vorübergehende Beeinträchtigung entschädigt wird und die anderen dessen Kostenanteil übernehmen. Wer also mit dem Pool vor dem Haus nichts anzufangen weiss, kann von den anderen nicht zur Übernahme von Kosten verpflichtet werden.