Wirtschaft

Die Nebenkosten werden zur Hauptsache

Für Mieter wird es teuer - wegen höherer Ölpreise reichen die Akontozahlungen bei den Nebenkosten bei weitem nicht.

In schlecht isolierten Häusern werden im Winter Energie und Geld verheizt.

Bei den meisten Mietverhältnissen werden die Heiz- bzw. Nebenkosten jeweils per Ende Juni abgerechnet. Die meisten Mieterinnen und Mieter werden nun in den nächsten Wochen unerfreuliche Post bekommen - wegen stark gestiegener Ölpreise ist mit saftigen Nachzahlungen zu rechnen. Hans Barandun, Leiter Verwaltung/Bewirtschaftung beim Hauseigentümerverband Zürich, sagt: «Vergleicht man die Ölpreise mit dem Vorjahr, so können die Heizkosten im Extremfall bis zu 60 Prozent steigen.» Auch Michael Töngi vom Mieterverband Deutschschweiz rechnet mit Aufschlägen: «Die Heizkosten dürften um 20 bis 40 Prozent steigen.» Auch dort, wo nicht mit Öl geheizt wird, kann es teuer werden, weil die Preise anderer Energieträger wie Gas oder Fernwärme teils an den Ölpreis gekoppelt sind. Andererseits werden die Aufschläge in der Regel nicht vollumfänglich der Teuerung des Heizöls entsprechen, weil die Nebenkosten noch andere Faktoren umfassen, die nicht vom Öl abhängig sind: etwa Beleuchtung allgemeiner Räume, Servicekosten für Lift oder Waschmaschine, Treppenhausreinigung, Hauswart etc.

Teuerung wird angeheizt

Die Hauseigentümer haben grundsätzlich die Wahl, die Nebenkosten entweder pauschal oder über Akontozahlungen zu verrechnen. Mit einer Pauschale sind alle Kosten abgegolten, unbesehen von einer Teuerung der Energiepreise. Bei der Akonto-Lösung erstellt der Vermieter aber einmal jährlich eine Abrechnung auf Basis der tatsächlichen Kosten und des tatsächlichen Verbrauchs. Im Kanton Zürich ist für Neubauten eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung vorgeschrieben (ab Baujahr 1. Oktober 1997).

In Relation zu den aktuellen Energiepreisen dürften die Akontozahlungen bei fast allen Mietverhältnissen zu tief angesetzt sein. Irgendeine Obergrenze, etwa dass die Nebenkosten einen gewissen Prozentsatz der Miete nicht übersteigen dürfen, gibt es nicht. Die gestiegenen Hypothekarzinsen in Kombination mit höheren Ölpreisen werden das Wohnen also beträchtlich verteuern.

In einem kontrovers diskutierten Urteil von 2005 hat das Bundesgericht zudem entschieden, die Mieterschaft könne nicht darauf vertrauen, dass die Akontozahlungen die tatsächlichen Nebenkosten in etwa decken. Mit anderen Worten: Auch unverhältnismässige hohe Nachforderungen - soweit die Verwaltung sie belegt - sind in diesem Sinne rechtens. Die Mieterschaft hat aber ein Anrecht darauf, bei der Verwaltung die Originalbelege einzusehen und zu kontrollieren.

Die Überprüfung wird in vielen Fällen aber nicht ganz einfach sein. Entscheidend ist etwa der Zeitpunkt des Öleinkaufs. In der Praxis ist es gut möglich, dass der halbe Öltank noch mit preiswerterem Brennstoff aus dem Vorjahr gefüllt ist; hier gilt die Regel, dass das zuerst gekaufte Öl für die Abrechnung massgeblich ist. Das kann dazu führen, dass für die Abrechnung per Ende Juni 2008 der Aufschlag noch nicht so massiv ausfällt. Dafür wird es nächstes Jahr umso mehr zu Buche schlagen. «Beim derzeitigen Anstieg des Ölpreises wird die Erhöhung so oder so mehr ausmachen, als was man bisher gewohnt war», sagt Hans Barandun. Nebenbei bemerkt, sind auch andere Auslagen wie etwa Hauswart, aber auch öffentliche Abgaben für Wasserzins, Kehrichtabfuhr etc. von der allgemeinen Teuerung betroffen. Bis wann der Hauseigentümer die Abrechnung vorlegen muss, ist im Gesetz nicht eindeutig festgelegt. Forderungen aus dem Mietverhältnis verjähren erst nach 5 Jahren. Der Hauseigentümerverband Zürich findet 3 bis 6 Monate angemessen; in der Praxis nehmen sich aber viele Verwaltungen deutlich mehr Zeit.

Freiwillig höhere Akontozahlung

Die notwendig gewordene Erhöhung der Akontozahlungen kommt formell einer Vertragsänderung gleich, die dem Mieter auf dem amtlichen Formular mitgeteilt werden muss und auf den nächsten Kündigungstermin in Kraft treten kann. Viele Verwaltungen schlagen der Mieterschaft jetzt vor, auf freiwilliger Basis höhere Akontozahlungen zu leisten. Für die meisten Haushalte dürfte die Teuerung auf diesem Weg besser tragbar sein, als wenn später auf einen Schlag saftige Nachzahlungen drohen.

Im Übrigen spielen auch das Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner eine grosse Rolle (vernünftige Durchschnittstemperatur, kurzes Lüften, Kippfenster schliessen, keine Vorhänge oder Möbel vor Radiatoren). Grosse Bedeutung kommt auch den Fenstern und der Wärmedämmung des Gebäudes zu. Als Faustregel gilt: Bei älteren, schlecht isolierten Gebäuden beträgt der Verbrauch an Öl pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr gut und gerne 12 bis 15 Liter - bei einem Haus auf dem neusten Stand der Technik ist es nur ein Drittel.